이번 피드에서는 전세계약 시 주의사항에 대해서 알아보겠습니다. 전세 계약 전, 계약 시, 계약 후 단계로 나눠서 반드시 챙겨야 할 것들을 정리해보았으니 확인하셔서 전세계약 시 꼼꼼하게 챙기시길 바랍니다.
1. 전세 계약 전
1-1. 등기부등본 확인
마음에 드는 매물을 발견했을 경우 집주인에게 가계약금을 보내기 전에 꼭 확인해야 할 것이 있습니다. 전세계약을 하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 떼보는 것입니다. 보통 계약 전 공인중개사가 미리 등기부등본을 떼서 확인을 시켜 줍니다. 혹시 확인받지 못했을 경우는 직접 인터넷(대법원 인터넷 등기소)으로 등기부등본을 뗘서 확인해보시거나 부동산에 문의해보시기 바랍니다.
등기부등본은 해당 매물에 대한 모든 정보가 담겨져 있습니다. 이때 등기부등본에서 무엇을 확인하셔야 하는지 알려드리겠습니다.
◎ 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것
(1) 표제부에서 지금 계약하려고 하는 부동산의 주소가 일치한 지 확인
(2) 갑구에서는 실제 소유자가 누구인지를 확인한 후 실제 계약 시 소유자와 계약을 체결할 것
(3) 을구에서 저당권, 전세권, 지상권 등이 설정되어 있는지 확인
여기에서 근저당권이 설정되어 있을 경우 전세금보다 근저당권이 우선하여 변제를 받을 수 있기 때문에 저당권의 가액이 얼마로 설정되어 있는지 확인해보고 해당 부동산의 시세에서 근저당권을 뺀 금액이 전세보증금보다 높은지 확인해보셔야 합니다. 근저당권은 부동산 소유자가 이 부동산을 담보로 한 채권최고액과 본인의 보증금을 합한 금액이 집값의 60~70%를 넘으면 위험하다고 판단합니다. 계약하려는 주택에 근저당이 지나치게 많이 설정되어 있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 계약을 신중하게 고민하는 것이 좋습니다.
예를 들어 집주인이 대출금을 제때 갚지 못해 아파트가 경매에 넘어간다고 가정하겠습니다. 시세가 10억 인 아파트에 전세금 8억을 내고 들어가서 살고 있는데, 이 아파트에 5억의 저당권이 잡혀 있을 경우 세입자는 아파트 시세에서 저당권을 제외한 5억 원만 돌려받을 수 있기 때문에 나머지 3억을 떼일 가능성이 있습니다. 반대로 저당권이 2억만 잡혀 있을 경우에는 경매에 넘어가더라도 전세금을 전액 돌려받을 수 있습니다.
2. 전세 계약 시
2-1. 계약은 집주인과 하자
전세 계약은 집주인과 하는것이 가장 좋습니다. 만약 계약 시 대리인이 나왔다면 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서 신분증 사본, 대리인 신분등을 철저하게 확인하시고 계약을 진행하셔야 합니다. 추가로 집주인과 통화하여 대리인과 집주인과의 관계도 꼭 확인하세요.
2-2. 계약금과 잔금은 집주인 계좌로 송금
계약금과 잔금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금하셔야 합니다. 집주인 계좌가 아닌 대리인이 본인의 계좌로 입금을 요구한다면 전세사기를 의심해봐야 합니다.
2-3. 불합리한 특약조항이 있는지 체크
계약 전 시설의 고장 유무에 대해서 꼼곰히 체크하시고, 불합리한 특약조항이 있는지도 꼼꼼하게 체크하셔서 미리 협의하시기 바랍니다. 계약 시 특약조항에도 모두 동의한다는 뜻이므로 불합리하다고 생각되는 조항이 있는지 계약 전 확인하셔야 합니다.
2-4. 확정일자는 최대한 빠르게 받기
확정일자는 계약 즉시 신청하도록 합니다. 확정일자란 임차인이 전세 보증금에 대하여 법적인 증거력을 가지는 날짜입니다. 그러므로 보증금을 보호하기 위해서 꼭 하셔야 합니다. 만약 임대차 계약을 맺은 집주인에게 금전적인 문제가 발생하게 될 경우 보증금이 날아가게 될 가능성이 있는데, 그나마 그전에 확정일자와 전입신고 두 가지 조치를 취해놓았다면 후순위채권자들에 앞서 변상받을 수 있습니다.
◎ 확정일자 받는 법
전월세신고제도입으로 인해 임대차 계약 진행 및 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여되도록 바뀌었다. 하지만 전월세 계약 한 달 지나 전입할 경우 확정일자가 자동부여가 되지 않으므로 유의하자
3. 잔금 치른 후 (이사 후)
3-1. 전입신고하기
잔금을 치르고 전입을 하면 전입한 날부터 14일 이내로 전입신고를 해야 합니다. 신고방법은 직접 주민센터에 방문하여 신고하거나, 인터넷으로도 손쉽게 할 수 있습니다. 14일 이내로 신고를 하지 않을 경우 과태료를 물게 되므로 주의하시기 바랍니다. 위에서 말씀드렸듯(2-4) 보증금을 보호하기 위해서 전입신고는 이사 당일 바로 진행하는 것을 추천합니다.
◎ 전입신고 방법
오프라인: 주소지 관할 주민센터
온라인: 정부24 홈페이지
주소변경 서비스, 온라인으로 해결가능하다!
오늘은 이사 전 꼭 알아두어야 할 주소변경 서비스 3가지(정부24, 우체국, KT)에 대해서 알아보겠습니다. 이사를 하고 나면 우편물들이 이사 전 집으로 가게 되는 경우가 많습니다. 개인정보가 있
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3-2. 전세보증보험 가입하기
좋은 집주인을 만나는게 생각보다 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 안전하게 내 전세금을 지킬 수 있는 방법으로 믿을만한 기관의 보증상품에 가입하는 것을 추천합니다.
◎ 전세보증보험
상품별로 보증대상, 금액, 보증율이 다르니 비교해보시고 가입하시는 걸 추천합니다. 전세보증보험에 대한 정보는 다음번에 따로 포스팅해보겠습니다.
이번 포스팅에서는 전세계약 시 주의사항에 대해서 알아봤습니다. 만약 전세 계약을 하시면서 잘 모르겠는 내용이 있다면 전세계약을 담당하는 공인중개사에게 물어보시며 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.
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